冷水江市居民自建房建设管理办法(试行)

为进一步强化居民自建房综合管理，规范居民自建房建设活 动，统筹发展和安全，根据《湖南省居民自建房安全管理若干规 定》《湖南省人民政府办公厅关于

法律法规及政策文件规定，结合本市实际，制定本办法。

第一章 总则

第一条 冷水江市行政区域内新建、改建、扩建居民自建房 的建设活动及其监督管理，适用本办法。本办法所称居民自建 房，是指城乡居民在冷水江市行政区域内自行组织建设的私有住

房(包括附属建筑物、构筑物及其他设施)。

第二条 本办法所指“限额”以上居民自建房，是指三层及以 上、工程投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上的 居民自建房；“限额”以下居民自建房，是指工程投资额在30万 元以下或建筑面积在300平方米以下，且层数少于三层的居民自

建房。

第三条 新建、改(扩)建、重建居民自建房的，应当按照

法律、法规、规章的规定，办理用地、规划、建设等手续，未经批准、任何人不得擅自施工。

第二章 职能职责

第四条 市住建局承担本市行政区域内居民自建房安全综合 监督管理工作；牵头组织居民自建房安全隐患排查整治工作；建 立健全居民自建房安全管理长效机制；指导本市行政区域内居民

自建房建设的设计、施工、工程竣工验收等监督管理服务工作；

指导监督全市居民自建房安全鉴定工作，对安全鉴定报告进行备 案；指导监督开展居民自建房消防设计审查和验收；组织编制符 合居民生产生活需要的居民自建房设计图集(以下简称房屋设计 标准图集)和施工合同范本；负责居民自建房乡村建设工匠、建 筑施工企业、监理企业档案管理，为乡村建设工匠提供培训，并 建立信用档案，对违法违规施工的单位或乡村建设工匠依法依规 查处；负责对新建、改(扩)建、重建居民自建房质量安全进行 实地抽查，每年对辖区新建居民自建房随机抽查不得少于当年新

建居民自建房总量的20%,集中抽查不少于两次。

第五条 市自然资源局负责指导居民自建房依法办理用地、 规划手续，做好地质灾害易发地区的风险排查。乡镇(街道)具 体做好本辖区内核发乡村建设规划许可证范围内的用地、规划管

理、地质灾害易发地区的风险排查工作。

第六条 市农业农村局负责指导全市农村居民自建房宅基地管理。

第七条 市消防救援大队负责指导全市居民自建房人员密集场所的消防安全管理。

第八条 市住房保障服务中心负责指导城市规划区范围内的 居民自建房装饰装修工作(面积小于300平方米),负责指导城市规划区范围内居民自建房房屋安全鉴定工作。

第九条 市住建局所属的自建房安全监督管理机构，承担全 市居民自建房管理有关事务性工作；承担全市居民自建房安全鉴 定报告备案有关事务性工作；为依法查处居民自建房违法违规提 供技术服务；组织开展全市居民自建房质量安全管理及有关法律 法规的知识宣传、教育；指导乡镇(街道)开展居民自建房安全 监督管理、施工质量安全日常巡查、房屋安全隐患排查和整治、 房屋装饰装修监督管理、危险房屋治理等有关工作；指导乡镇 (街道)对居民自建房使用安全责任人进行安全教育；完成市住建局交办的其他任务。

第十条 乡镇(街道)是自建房建设管理、监督和服务工作 的责任主体，应依法依规履行法定职责、属地责任，根据法律、 法规授权以及市人民政府有关主管部门的委托，实施本辖区内居 民自建房安全管理有关行政许可和行政处罚工作。乡镇(街道)应设立乡镇(街道)自建房安全监督管理机构。

第十一条 乡镇(街道)自建房安全监督管理机构具体负责

辖区内居民自建房管理工作，业务上受市住建部门指导。贯彻落实上级有关自建房安全管理的法律法规及有关政策；建立居民自 建房建设乡镇联审联办制度，建立用地、规划、工程质量安全联 合竣工验收制度；协助办理辖区内居民自建房施工图审查、竣工 验收备案和施工许可等工作；负责辖区内居民自建房安全监督管 理、施工质量安全日常巡查、房屋安全隐患排查和整治、危险房 屋治理等有关工作；严格落实现场检查“六到场”制度(即选址踏 勘到场、定点放线到场、基坑基槽验收到场、工程重要节点到 场、主体结构完工到场、竣工验收到场),并建立台账；负责对 辖区内居民自建房建设、治理和使用情况进行动态管理，配合相 关部门及时将居民自建房信息录入“湖南省农村住房规划建设管 理平台”;负责辖区内房屋安全管理知识宣传、教育的组织实 施，对居民自建房使用安全责任人进行安全教育；负责辖区内、 城市规划区外的居民自建房安全鉴定管理工作；负责为依法查处 危害房屋安全行为提供技术支持；根据权限依法依规对辖区内居 民自建房的违法违规行为进行处理；及时指导建房居民组织乡村 建设工匠或施工方、设计、监理等单位人员参加竣工验收，依法 负责居民自建房竣工验收的监督管理；完成市住建局和乡镇(街 道)交办的其他任务。乡镇(街道)自建房安全管理监督机构与 农业农村、自然资源等部门或其授权委托机构进行联审联办，实行“一窗受理”“一窗发证”。

第十二条 市市场监督管理、教育、公安、商务、文旅广体、卫生健康、应急管理、城市管理和综合执法、财政、民政、发改、电力、水利等部门按照各自职责，做好居民自建房相关监督管理工作。

第十三条 乡镇人民政府根据本规定和其他有关法律法规以 及省人民政府命令、决定，实施市人民政府有关主管部门负责的 居民自建房安全管理有关行政处罚；根据市人民政府有关主管部 门的委托，实施居民自建房安全管理有关行政许可。市人民政府 有关主管部门根据实际情况，可以将居民自建房安全管理有关行政处罚、行政许可委托街道办事处行使。

第三章 用地规划和建设标准

第十四条 市自然资源局对核发建设工程许可证范围内的用地选址负责。

第十五条 乡镇(街道)对核发乡村建设规划许可证范围内的用地选址负责。

第十六条 居民自建房应符合国土空间规划，严格按《建设 工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》规定建设，不应对 交通出行、基础设施、公用设施、防洪防汛、建筑安全、消防安全、文物古迹等造成不利影响。

第十七条 禁止在下列区域建设居民自建房：

(一)永久基本农田；

(二)城乡道路建筑控制区和铁路建筑限界范围；

(三)城乡供排水、电力、燃气、热力、通讯等管线设施保护区和长输管道保护区等；

(四)地面塌陷、地裂缝、山洪、泥石流、滑坡等地质灾害区；

(五)河道、泄洪区、水利工程管理范围；

(六)法律法规规定的其他区域。

第十八条 严格控制切坡建房。确因选址困难需切坡的，应 当在乡镇(街道)指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确 保建房安全。切坡高度在5米及以上，原则上不予审批，严格落 实“谁审批谁负责”责任追究制度。确有需要的，需按危大工程进行管理，由乡镇(街道)重点监管。

第十九条 城市现状建设用地范围内不得新建居民自建房。 新建居民自建房一般不得超过三层。居民自建房原依法批准层数超

过三层的，改(扩)建、重建后层数不得超过原依法批准层数。

第二十条 居民一户只能拥有一处宅基地，每户占地面积不 得超过省定标准。即每户宅基地面积标准涉及占用耕地的最高不 超过130平方米，使用耕地以外其他土地的最高不超过180平方 米，全部使用村内空闲地和原有宅基地的，最高不超过210平方米。如政策调整，按湖南省的新标准执行。

第二十一条 在公路沿线建房的，其房屋边缘与公路用地外 缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于 10米，乡道不少于5米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。在铁路线路安全保护区 范围、在机场周边建房的，应当遵守铁路安全保护和机场管理有 关法律法规规定。在电力线路保护区内建房的，应会同电力管理 部门审查批准。架空电力线路导线边线向外侧水平延伸并垂直于 地面所形成的两平行面内的区域，在一般地区各级电压导线的边 线延伸距离如下：1-10千伏为5米；35-110千伏为10米；154- 330千伏为15米；500千伏为20米，在厂矿、城镇等人口密集 地区，架空电力线路保护区的区域可略小于上述规定。但各级电 压导线边线延伸的距离，不应小于导线边线在最大计算弧垂及最 大计算风偏后的水平距离和风偏后距建筑物的安全距离之和；地 下电缆为电缆线路地面标桩两侧各0.75米所形成的两平行线内的区域。

第四章 工程建设

第二十二条 居民建设自建房应严格执行国家、湖南省、娄底市有关居民自建房竣工验收的规定。

第二十三条 居民自建房业主对建设质量和施工安全负首要 责任，承揽勘察设计、施工、监理业务的主体对工程质量终身负 责。居民自建房应当选用符合工程质量要求的建筑材料和建筑构 件，业主不得要求施工方使用不符合工程质量要求的建筑材料和 建筑构件；居民自建房在施工过程中应当采取安全文明施工措施，施工设备应当安全可靠，施工人员应当经过安全培训，遵守操作规程。

第二十四条 “限额”以上的居民自建房的施工图设计审查、 消防设计审查、施工许可、质安监督、竣工验收等报批报建手续 应按照湖南省工程建设项目审批制度改革要求办理，委托社会组 织机构进行建设的，可参照一般社会投资项目办理报批报建手 续。选用房屋设计标准图集进行建设的，施工、监理需聘请具有 相应资质的施工总承包单位和监理单位。所选中的图纸作为办理 施工许可、质量安全监督、竣工验收备案等工程建设审批手续的 依据，不再进行施工图审查，可直接用于指导施工。不选用房屋 设计标准图集进行建设的，设计、施工、监理需聘请具有相应资 质的设计单位、施工总承包单位和监理单位，严格按照湖南省工程建设项目审批制度改革要求线上办理工程建设审批手续。

第二十五条 “ 限额”以下居民自建房，不需办理施工许可， 但需办理质量安全监督和竣工验收备案手续，可以委托建筑技能 培训合格的乡村建设工匠施工。施工前应当向乡镇(街道)报备，施工过程中，接受上级和村级组织的监督管理。

第4.1节 施工图设计及审查

第二十六条 市住建局采取政府购买服务的方式，根据市农 业农村及自然资源部门审批的用地面积分类提供6套经过施工图审查的房屋设计标准图集(130 m、180 m、210 m各 两 套 ) , 供居民自建房建设方选用，可直接用于施工和办理工程建设审批相关手续。

第二十七条 居民自建房应当采用符合安全要求的设计图纸 进行施工，当建筑层数达到3层，或建筑净高超过9.9米，或建 筑跨度超过5.9米，或边坡高度超过5米的防护措施，或作为生产经营性用房使用时，应当使用经过批准的设计图纸。

第二十八条 施工图审查时，建房居民需提供岩土勘察报告 和地质图纸、施工图设计文件及计算书，市自然资源局出具规划 意见，改扩建工程需提供原设计单位提供的主体工程安全意见书 或建设单位提供的主体结构安全等级鉴定报告及主体工程安全承诺书等资料。

第二十九条 “限额”以下不选用房屋设计标准图集的居民自 建房，由乡镇(街道)自建房安全管理监督机构牵头组织市住 建、自然资源、设计等有关单位进行施工图线下审查，并出具审 查意见。各乡镇(街道)根据实际需要组织施工图审查，原则上每月不少于2次。

第三十条“限额”以上不选用房屋设计标准图集的居民自建 房，应当按照基本建设流程办理施工图审查、质量安全监督、施 工许可、竣工验收备案等工程建设审批手续。需按照《湖南省工 程建设项目审批工作指南》要求，通过“湖南省工程建设项目审 批管理系统”实行线上审批。乡镇(街道)自建房安全管理监督机构负责受理和资料初审，采用帮代办方式协助建房居民办理工

程建设审批手续。乡镇(街道)自建房安全管理监督机构对建房 居民提交的资料实行一次性告知；初审合格后，应指导建房居民 在3个工作日内，有关资料上传至施工图审查系统；2个工作日 内，乡镇(街道)自建房安全管理监督机构应将初审合格资料报 政务中心住建局窗口。办结后，由乡镇(街道)自建房安全管理监督机构发证。

第4.2节 质量安全监督与建设工程施工许可

第三十一条 质量安全监督与建设工程施工许可合并办理， 审批承诺办结时限5个工作日， 自全部资料按规定提供之日起 算。办理过程中，应及时告知施工单位及时向人社部门核定工资保证金存储金额。

第三十二条 办理质量安全监督手续和建筑工程施工许可证应提交的资料如下：

(一)《建筑工程施工许可证申请表》;

(二)建筑工程用地批准手续(建设用地规划许可证或不动产权 证 ) ;

(三)建设工程规划许可证或乡村规划许可证；

(四)施工合同(“限额”以上，建房居民应与施工单位签订合 同，并提供建筑业企业安全生产许可证和现场施工员资质证书；“限额”以下，建房居民可与乡村建设工匠签订合同，并提供乡村建设工匠证书);

(五)监理合同(“限额”以上，按商住楼、单元楼或公寓楼方式建设的居民自建房应提供);

(六)施工图设计文件审查合格书和施工图设计文件审查情况报告书(含人防、消防、技防审查);

(七)保证质量安全的具体措施(建设工程质量、安全监督注册登记申报书，含现场核查意见);

(八)湖南省建筑施工开工安全生产条件承诺书；

(九)建设资金已经落实承诺书；

(十)农民工工资保证金缴纳承诺书或农民工工资“三方协议”;

(十一)建房居民、勘察单位、设计单位、监理单位、施工方项目负责人工程质量终身责任承诺书。

第三十三条 建房居民应选用符合国家和省规定标准的建筑 材料、建筑构(配)件和设备，所有建筑材料应提供产品合格证、检验检测证明；施工过程中，建筑材料不再进行检验检测；监管部门认为材料存在质量问题的，可组织抽检，费用由抽检单 位负责。工程完工后，建房居民应委托具有相应资质的检测单位对房屋主体结构进行检测，检测结论作为房屋质量验收依据。

第三十四条 居民自建房建成后应当镶嵌永久性标志牌，主要内容包括建成时间、建设主体、施工主体、项目负责人等内容。

第4.3节 竣工验收及备案规定

第三十五条 居民自建房竣工后，建设单位应当组织竣工验 收，未组织竣工验收或者竣工验收不合格的，不得投入使用，不 动产登记部门不得办理不动产登记。“限额”以下的其他居民自建房，执行湖南省住房和城乡建设厅有关居民自建房竣工验收的规定。

第三十六条 居民自建房现场竣工验收应当按以下程序和内容进行：

(一)各方陈述，建设方、施工方、设计方、监理方等分别 陈述居民自建房合同履约情况和选址、设计、施工等环节执行法律、法规及相关技术标准的情况；

(二)查阅资料，验收组查阅施工记录、检查记录等居民自建房施工质量管理资料；

(三)实地查验，验收组实地查验居民自建房质量，检查是否完成合同(协议)约定的所有事项；

(四)形成结论，验收组对居民自建房质量作出全面评价， 并对居民自建房竣工验收是否合格形成意见。验收组各方不能形 成一致意见时，应当协商提出解决方法，存在需整改情形的，应 依法整改合格，待意见一致后，重新组织竣工验收。重新组织竣 工验收仍不能达成一致意见的，由乡镇人民政府负责组织具有房 屋安全鉴定资质的机构进行鉴定，鉴定安全的报告可以作为竣工验收合格的依据，有关鉴定费用由建设方承担。

第三十七条 居民自建房建设竣工验收合格后，应当及时形成由验收组人员共同签署意见的《居民自建房建设竣工验收单》,作为该居民自建房竣工验收合格的证明文件。

第三十八条 验收合格后，建设人将下列建房资料在15日 内报村(居)民委员会，由村(居)民委员会统 一 报送乡镇(街道)自建房安全管理监督机构存档：

( 一)户籍证明；

(二)宅基地批准文件；

(三)乡村建设规划许可手续；

(四)新建、翻建、改建、扩建自建房证明符合建房条件的相关手续；

(五)设计文件；

(六)施工合同；

(七)居民建房质量安全责任承诺书；

(八)乡村建设工匠培训合格证或施工单位资质证书；

(九)施工记录和检查记录(包括但不限于乡镇人民政府日常巡查和“六到场”检查记录);

(十)主要建筑材料、建筑构(配)件的出厂合格证明或进场复检报告；

(十一)用地和规划核实证明；

(十二)竣工验收单及竣工验收的影像资料；

(十三)自建房质量保修书；

(十四)法规、规章规定的其他文件。

第三十九条 乡镇(街道)自建房安全管理监督机构应在收到居民委员会提交的建房资料后7个工作日内填写好《居民自建房建设竣工验收资料归档表》,建立居民自建房档案，并将房屋相 关信息同步录入湖南省农村住房规划建设管理信息系统。改建、扩建的居民自建房建设档案应纳入原档案一并管理。

第五章 工程监理

第四十条 乡镇(街道)可采用政府购买服务的方式，委托 1—2家工程监理机构负责本辖区内除“限额”以上按商住楼、单元楼或公寓楼方式建设居民自建房工程的监理工作。

第四十一条 “限额”以上的居民自建房，按商住楼、单元楼或公寓楼方式建设的，建房人应当单独委托监理单位进行工程监理。

第六章 施工方管理

第四十二条 乡村建设工匠或者建筑施工企业应当按照建设 规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量 和安全。乡村建设工匠或者建筑施工企业不得为依法应取得建设 工程施工许可或者违反规划许可、用地审批、施工许可规定的居民自建房进行施工建设。

第四十三条 乡村建设工匠或者建筑施工企业应当协助建房 居民选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构(配)件和 设备，不得偷工减料。建房居民使用不合格的建筑材料、建筑构(配)件和设备的，乡村建设工匠或者建筑施工企业应当劝阻、杜绝。

第四十四条 乡村建设工匠或者建筑施工企业应当配合乡镇(街道)、有关职能部门的质量安全监督检查，不得拒绝或阻碍。

第四十五条 “限额”以上居民自建房应当按照《中华人民共 和国建筑法》和有关法律、法规、规章的规定，委托具备相应资 质的建筑施工企业施工，施工企业应当按照法律、法规、规章的规定以及合同的约定进行施工。

第四十六条 建筑施工企业应按规定配备关键岗位人员，并报乡镇(街道)自建房安全管理监督机构备案。

第四十七条 鼓励建房人或建筑施工企业为建房施工人员购买工伤保险。

第四十八条 “ 限额以下”居民自建房，可委托具备相应资质的建筑施工企业或者经建筑技能培训合格的乡村建设工匠施工。

第四十九条 各乡镇(街道)负责对乡村建设工匠从业行为 进行日常监督管理，对新建居民自建房过程中乡村建设工匠是否 严格按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工进行检查，对 乡村建设工匠及其所从属企业在自建房建设活动中的不良从业行为及时劝阻，并告知市住建部门，建立不良从业行为提醒制度。

第五十条 市住建局建立乡村建设工匠信用档案制度。信用 档案应当包括乡村建设工匠的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容，并按照有关规定向社会公示。

第七章 消防安全管理

第五十一条 市消防救援大队、市住建局负责指导监督经营 性居民自建房消防安全管理相关规定和技术标准的宣传和应用， 指导加强经营性居民自建房以及改变使用用途的居民自建房的消防安全管理。

第五十二条 居民自建房建设过程中，市住建局应督促施工 方落实用火用电、消防设施器材配置保养、安全疏散、防火分隔等规定，不得占用、堵塞疏散通道和安全出口。

第五十三条 竣工验收后，市消防救援大队应依法开展消防 救援工作，指导房屋使用安全责任人做好日常消防检查、落实消防有关管理规定。

第八章 使用与管理

第五十四条 乡镇(街道)是居民自建房使用与管理的监督责任单位。

第五十五条 乡镇人民政府负责对用作生产经营或出租的居 民自建房组织开展核查，经核查不符合相关要求的，应及时制止 生产经营或出租活动，并报告市市场监管部门和住建部门依法依规处理。

第五十六条 用作生产经营或出租的居民自建房应进行质量安全鉴定，任何单位和个人将未通过质量安全鉴定的居民自建房擅自用作生产经营或出租，安全鉴定为C、D 级的居民自建房不得用 作生产经营或出租， 一经发现，乡镇(街道)应及时制止生产经营或出租活动，并由市人民政府组织相关部门依法依规进行处理。

第五十七条 居民拆除自建房前应向居民委员会和乡镇人民 政府报备，并委托专业技术人员或者有资质的建筑施工单位实 施。居民及村(居)民委员会应充分考虑房屋拆除对毗邻建筑的 影响，告知毗邻建筑所有者或使用者，必要时应先组织相关人员 和财产转移。乡镇(街道)负责指导居民住房拆除工作，并落实安全防护和警戒措施，防范事故发生。

第五十八条 乡镇(街道)负责对居民自建房改造、扩建、 加层、隔断等建设行为的指导与监管，加大对擅自改扩建行为查 处力度，特别要加强城乡结合部、城中村和旅游景区等房屋租赁 行为频繁、人员密集、建设主体混乱地区居民自建房改扩建的质 量安全管理，杜绝随意加大门窗洞口、超高接层、破坏承重结构改造建设等情况发生。

第五十九条 村(居)民委员会负责配合乡镇(街道)做好 居民自建房改扩建的日常管理工作；协助居民做好拟改扩建居民 自建房的申报工作，做好改扩建过程中的质量安全施工监管等工作，并及时向乡镇(街道)上报档案资料。

第六十条 居民自建房改扩建应参照新建住房进行管理，对 增加荷载、改变原承重结构体系、传力方式，以及改变使用方式 等影响结构安全的情况，乡镇(街道)指导改扩建房屋居民委托具有资质的设计单位出具设计方案。改扩建后未通过竣工验收的居民自建房不得使用。

第六十一条 乡镇(街道)负责本辖区内既有居民自建房自 然灾害风险管控和居民自建房安全隐患排查整治。居民委员会督 促房屋所有者和使用者完成隐患整治。对排查出有安全隐患的居 民自建房，房屋所有者和使用者应承担整治责任，居民委员会应督促其完成隐患整治。

第六十二条 乡镇(街道)重点对本行政区域内以下居民自建房进行安全排查：

(一)房龄长、超负荷使用、年久失修的；

(二)损坏或者损伤房屋主体结构、承重结构的；

(三)位于自然灾害易发区、煤炭采空区等存在安全隐患区域的：

(四)长期闲置且无人管理的；

(五)改变用途为经营性用房的；

(六)改扩建的。

第九章 附则

第六十三条 鼓励居民自建房应用装配式建筑、绿色建造、可再生资源利用等先进技术建造绿色安全宜居建筑。

第六十四条 现行法律法规、上级文件已有规定的，从其规定。

第六十五条 本办法自发文之日起施行，有效期一年。

附件1

施工图设计文件审查(联合图审，含消防、人防、技防等)办理流程图

一、选用房屋设计标准图集的居民自建房

选用房屋设计标准图集中的图纸，可以直接用于施工，不再进行施工图审查。

二、不选用房屋设计标准图集的居民自建房

1.“限额”以上不选用房屋设计标准图集的居民自建房，应当采用线上 评审方式进行施工图审查，由乡镇(街道)自建房安全监督管理机构按帮 代办的方式实施，由市住建部门按湖南省工程建设项目审批制度改革要求

办理，具体如下：“限额”以上居民自建房不选用房屋设计标准图集的居民自建房施工图审查审批流程图

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2.“限额”以下不选用房屋设计标准图集的居民自建房，采用线下审批方式进行审查，具体如下：“限额”以下不选用房屋设计标准图集的居民自建房施工图审查审批流程图

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附件2

居民自建房建设工程质量安全监督手续办理并核发建筑工程施工许可证办理流程图

一、“限额”以上不选用房屋设计标准图集的居民自建房，应当采用线 上评审方式进行施工图审查，由乡镇(街道)自建房安全监督管理机构按 帮代办的方式实施，由市住建部门按《湖南省工程建设项目审批管理系

统》规定的流程办理，

二 、其他居民自建房乡镇(街道)自建房安全监督管理机构采用线下办理方式实施，具体如下：

建设工程质量安全监督手续办理、核发建筑工程施工许可证流程图

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附件3

居民自建房竣工验收备案流程图

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